東京二三区内や大阪市内など、いわゆる特定市街化区域内にある土地を宅地にするために売って、その所得が長期譲渡所得である場合に限り、四〇〇〇万円までの税率が、所得税は二〇パーセント、住民税は六パーセントは軽減されることになっているのです。四〇〇〇万円をこえる場合は、こえる部分について所得税二五パーセント、地方税七・五パーセントの税率で計算し、そこに四〇〇〇万円までの税額を加算することになります。したが
いま売れば税金面での特典がある... の続きを読む
とりわけ気をつけなければならないのは、いま現在いっしょに住んでいる家の名義を変えるのではなく、夫が資金を贈与して妻名義の新居を買ったり建てたりする場合です。このとき、うっかりするとせっかくの配偶者控除をフイにしてしまう事態がおこりかねません。というのは、贈与を受けた年の翌年三月一五日までに妻がその居住用財産を居住の用に供さないと、配偶者控除は受けられないからです。秋に夫から資金をもらって新築を計画
慎重な計算を忘れないこと... の続きを読む
正倉院も、一九九七年に国の重要文化財に指定され、同時に国宝にも指定されました。そのような指定がなされたのは、一九九八年に正倉院も含めた古都奈良の一帯が世界文化遺産に登録されることになったとき、その前提としてそこにある各建物は国であらかじめ文化財に指定されていなければならない、という条件を満たすためでした。さて、読者の多くの方は、つぎのような話を聞いたことがあるでしょう。「正倉院の建物は、校倉造とい
校倉の中は乾燥状態が保たれているって本当なのか... の続きを読む
地震による建物の被害で特徴的なことがふたつあります。レンガ造の被害と木造の被害です。レンガ造は明治維新以降西洋からとりいれられ、官庁などに採用されつつありました。濃尾地方は、もともと織物のさかんなところでしたが、明治になって西洋から近代化した織物機械を導入しました。そのさい、工場の建屋も洋風のレンガ造でつくりました。このレンガ造の工場が壊滅的な被害を受けました。地震国日本では、地震のない国からきた
被害を受けたレンガ造り工場と伝統的木造建築... の続きを読む
新築の住宅なら、登記は保存登記ですが、中古住宅を買ったときは所有権の移転登記ということになります。買い手の側からいえば、売買契約を交わして代金を払っていたとしても、登記がすまないうちは、その家がほんとうに自分のものになったとはいえないわけです。問題は、移転登記の登録免許税ですが、これは、固定資産税の一〇〇〇分の五〇と、新築の保存登記よりぐんと税率が高くなっています。登録免許税法の規定によると、売買
中古住宅は、新築より登記のときの税金が高い... の続きを読む
変動金利型を借りている人は、返済予定表をよく見てみましょう。金利の覧に、前の金利と新しい金利が記載されており、ここで金利が変わったかどうかが確認できます。もしも金利が上がっている場合には、半年前に送られてきた返済予定表と突き合わせ、毎回の利息の額を比べてみます。金利が上がらなければ利息は毎回減っていきますが、金利が上がったときの返済予定表では、前の回より利息が増えているはずです。返済額は一定でも、
返済予定表をよく見てみよう... の続きを読む
キッチンの方向に目を転じると、料理が囲ばれてくる清潔な空問がさり気なく控えている。あまり目立ってはいけない。理想的には品のいいカウンターでダイニングとちょっと仕切られていて、調理場の世界の三〇パーセントくらいの光景がさりげなくこちらに流れ込んでくるだけでいい。キッチン自体のムードは、柔らかな光と、キッチンキャビネットにすべてがかかっている。この流しの高さ、アメリカでは九十一センチが標準である。中に
キッチンの方向... の続きを読む
デベロッパーなどは土地の仕入れさえすれば、容易に売上を拡大できます。その容易さにこそ大きな落とし穴があり、デベロッパーも金融機関もはまってしまうのです。問題の本質は、融資をする際に、会社に対してではなく、不動産プロジェクトに対して行われる点にあります。融資先の会社の、「経営者の資質」や「経営能力」を冷静に長期にわたって客観的に観察しないから失敗するのです。事業環境が良ければ、売上や利益を倍々ゲーム
経営者で会社を見きわめる... の続きを読む
2005年末に表面化した耐震構造計算偽装問題を発端に、建設業界ではより厳しい品質管理体制の構築が求められており、それも大きなコストアップ要因になっているといわれる。さらに、住宅価格の2割ほどを占める不動産会社の経費面をみても、バブル崩壊後に削るだけ削ってきただけに、もはや削減余地はなくなっているといわれる。反対に、耐震構造計算偽装問題における業界への不信感を払拭するために、各種の経費や広告宣伝費が
厳しい品質管理体制の構築が求められている... の続きを読む
金融機関の審査でもそうだが、ここでいう年収は税込の額面の年収を意味している。実際の生活の上ではそこから、所得税・住民税、健康・介護保険料、雇用保険料などか差し引かれる。500万円の年収といっても、手元に残るのは420万〜430万円。そのなかから、住宅ローンに120万円ほど差し引かれると、残りは250万〜260万円ほど。マンションの場合、管理費・修繕積立金が月2万円とすれば、さらに24万円少なくなる
金利アップはローン破綻に直結する... の続きを読む
団欒風景を見て、時代錯誤だと思われる方もいるかもしれないが、それでもいろいろ考えさせられることがある。まず、当時の団欒というものがいつでもどこでも、いわば、空気のように存在するものではなく、また、今日のリビングルームのように団欒の場が常時住まいの中に確保されているわけではなかったことがわかる。時間を定めて、つまり、家族銘々の集まる努力によって、時間を確保しながら行なっている行為であり、きわめて人為
威厳あり、知識あり、冗談ありの父親... の続きを読む
室内にいろいろな家具類を配置したり、壁紙を貼ったり、カーペットを敷き、カーテンを吊ったりして室内を設えることを「ファーニッシュ」と呼んでいる。ファーニッシュに際しては、ただ置くだけ、貼るだけ、仕上げの上から釘打ちあるいは本捻子止め等で簡単に取り付けるだけ、敷くだけ、という具合に工事が簡単なものばかりである。その簡単な工事に、造作的でないオープンな部品、たとえば、家の中なら枠や幅木やニッチなど、外な
多様化に対応するファーニッシュ... の続きを読む
内部に湿気が入ることをできるだけ防ぐような対策をとることが大切です。そのためには次のような方法があります。
（1）防湿材の利用
湿気の侵入を防ぐのが防湿材ですが、防湿シートには、ポリエチレンフィルム、アルミ箔、アスファルトフェルト、アスファルトルーフィングなどがあります。これらを壁や床下に張る際は、隙間ができないように重ねしろを十分とることが大切です。また、折り目がついたり、穴や破
湿気を防ぐ対策方法... の続きを読む
不動産取引は非常に大きな金額を取引することが多く、また一物四価と呼ばれる。時価、公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額の4つの価格があるといわれ素人ではその判断が非常に難しかったりします。そこで不動産鑑定士という資格が創設されこの資格を有する人が鑑定した価格が社会的に公正価格であるとお墨付きであり。この資格は非常に重い責任がある資格である。もちろん合格率も低く、毎年一度試験があり（短答式と論文式
適正価格を査定する不動産鑑定士... の続きを読む
屋根材別にチェックする方法を紹介します。和瓦（粘土瓦）は知っている人も多いと思うので、それ以外の屋根材について紹介していきます。そこで、化粧スレート屋根について見ていきます。色あせやさびが目立ってきたら、塗り替えをしておきましょう。塗り替えの時期は目安として7〜8年としておいてください。化粧スレートでは、棟部や屋根の役瓦と呼ばれる部分に金属製の鉄板などが使用されています。この部分にさびや腐食が見え
リフォームに向けての屋根材点検ポイント2... の続きを読む
実際のプロジェクトチームのメンバーですが、人員に余裕がある場合は別にして、一般的には各部門の事業承継を十分理解している各担当者が、それぞれの部門関連の公開準備作業を分担する。株式公開に向けての経理部門の役割と人材強化で経理部門の果たす役割は重要であり、人材強化が必要株式公開に向けた経営計画においては、利益計画と経営管理体制の確立が大切なポイントである。その作業に深く関わってくるのが経理部門です。実
利益計画と経営管理体制の確立が大切なポイント... の続きを読む
中央線沿線を中心に専門学校が数多く存在するのも、中野の特徴のひとつだ。昭和３０年代以降、多くの漫画家が住んだこともあり、現在もアニメーション関係の会社が多い。都心のオフィス街、繁華街、学生街に直接アクセスできる利便性の高さから、ビジネスマンや若者を中心に人気のエリアで、原洒な邸宅と昔ながらの学生向けアパート、単身者向けワンルームマンションが混在している。旧陸軍の気球隊と電信隊の基地であり、戦後は警
中野駅周辺の発展は大きく進む... の続きを読む
家づくりをするため業者選びをする上で、どうしても無視できないのは、予算の問題であろうと思います。それでは、血のにじむ思いで捻出する虎の子の建築費は、効率良く使われているのかというお話をしておきたいと思います。この30年ほど、住宅展示場が各地にでき、これまで注文を受けていた地域の工務店はその職域を追われました。住宅は、展示場に行って見学し、そこでパンフレットをもらい、名前を書くことで、大手メーカーの
家づくりをするため業者選び... の続きを読む
アメリカの場合、ブローカーなどがRMBSを前提に不動産や住宅ローンを金融機関に紹介し、金融機関が民間保証（ファニーメイやフレディマック）や政府保証（ジニーメイ）などを取りつけて証券化するのが一般的になっている。金融機関にとっては非金利収入としてオフバランスによる収益が期待できる。なお、いわゆる「サブプライム−ショック」はアメリカの住宅ローン市場を激変させただけではなく、アメリカの住宅価格の下落や世
アメリカの住宅ローン... の続きを読む
世界的な信用収縮が始まった。アメリカはドル安、株安、利下げを余儀なくされ「アメリカ売り」が始まった。ファンドの多くが資金繰りに窮し、資産売却に向かう一方で、余剰マネーは新たな商品を求めて動き始めた。原油に投機マネーが流入し、需要と供給のバランスを失った。原油高はガソリンなど多くの製品に波及し、世界的なインフレの引き金を引いた。穀物も投資の対象になり、値上げラッシュが世界的な規模で始まった。世界経済
信用収縮の始まり... の続きを読む
税制の面でのメリットも大きい。建物の固定資産税は、木造の場合どんな住宅でも二十二年で建物償却することになっている。鉄筋コンクリート造は四十七年である。そうすると、しっかりした鉄筋コンクリートの千年住宅は、最初の四十七年だけ税金を払ったならば、以降は無税となる。まさに「千年住宅」は、経済的にも非常にお得なのである。しかし、残念ながら忘れてならないのが、土地にかかる相続税の問題である。個人所有の住宅地
耐久性のある家を残す際、障害となる税金... の続きを読む
販促家電製品を選ぶときには、売れ筋商品の中から選ぶのが基本。売れ筋商品であれば、当たり外れがないからだ。マンション選びの場合にも、売れ筋商品（人気物件）が分かれば、安心して選ぶことができる。ところが、人気物件のバロメーターとなる販売済み戸数はデベロッパーの企業秘密なので、実勢価格を知ることと同様、一般の人が知ることは容易ではない。「即日完売」「キャンセル住戸発生！」など、消費者を惑わす「販促ワザ」
キャンセル住戸に飛びつく前に……... の続きを読む
ここ一、二年、売れに売れた新築マンション。その主役は、「月々家賃並みの返済でマイホームが持てる」の呼び声に飛びついた、三十歳前後の一次取得者だった。しかし、ここにも大いなる幻想がある。家賃を払うのと、借りたカネを返すのとでは、たとえ懐から出ていく額が同じであっても、実際にはボーナス返済分や修繕積立金、リフォーム代などを考えれば買った方が高くつくが、意味するところはまるで違う。賃貸なら所有権はないが
分譲マンションの将来的な資産価値への不安... の続きを読む
一人暮らし、または夫婦などの二人暮らしをしていてペットを飼いたいな?と思う人は多いですよね。たいていの人は犬か猫、どちらを飼いたいか決められていると思いますが、賃貸マンション・アパートなど、賃貸物件で暮らしていてこれからペットを飼う人に一つアドバイスがあります。それは出来ることなら猫はやめたほうがいいということ。実は私は猫を飼っているのですが、犬の飼い主さんと比べて、猫の飼い主さんは不動産屋さん、
賃貸物件でペットを飼うなら・... の続きを読む
叔父が中古住宅を購入しました。これまで庭師という職業柄、郊外の広大な敷地で仕事に使う植木などの管理をしながら暮らしていましたが、引退を決め、すべてを処分して都市部の住宅地に新居を構えました。これまでの住まいでは、その土地に古くから住んでいる人たちの慣習になじむのが大変だったそうです。真面目な叔父と叔母は、謙虚な態度で隣人たちと係わり、良い交流もあったようですが、長年の仕事に終止符を打ち、老後は気を
中古住宅での新しい生活... の続きを読む
少々街から外れた、高層ビルも殆どない一戸建てが多い住宅街に住んでいます。その地区には「池」が多く点在していて、私の通勤路にも池があります。池と聞けば、なんだか不気味なイメージがありますが、池じゃなくて小さな湖のような感じでとても綺麗なんです。池の周りは工事が施されてあり、遊歩道のような道があり、そこをジョギングしたり、犬の散歩したりなど、私達の生活には欠かせない池なんです。台風が近づいているそんな
私が住んでいる住宅街に池があります... の続きを読む
マンションに住んでいてもっとも気になる現象は、コンクリートのひびわれだろう。一ロにひびわれといっても、発生する場所、時期およびひびわれのていどなどによって、放置できるたぐいのものもあれば、早急に手を打つ必要があるひびわれもある。ひびわれが問題になるのは、漏水や鉄筋の腐食を引きおこすなど、建物の耐久性をそこなうためである。放置できるひびわれであるかどうかを判断するためには、発生の原因を特定する必要が
マンションに住んでいてもっとも気になる現象... の続きを読む
「効率鑑定書」による鑑定書の低料金化もまた、既存の不動産鑑定士にとっては大騒動の種だった。従来、鑑定士がお役所に請求する不動産鑑定料金は、鑑定評価額の一定割合であり、鑑定額が高ければ高いほど料金が高くなる料金体系だった。この料金体系は不動産鑑定の難易度にまったく関係ない。私は、この料金体系にどうしても納得いかなかった。特に個人住宅の鑑定では、同じ三〇〇平方メートルでも、田園調布にある住宅と、町田市
適正料金への猛反発・従来の価格体系への疑問... の続きを読む
大型投資による構造変化がもたらす影響を具体的に考えてみたい。ビルの大型投資は平成一一（一九九九）年を底にして平成一五年にピークを迎えた。すなわち、一一年には三六万平方メートルしかなかった東京都二三区内の大型オフィスビル（事務所延床面積一万平方メートル以上）の新築面積は、一五年には約二二万平方メートルになった（第２表森ビル調べ）。三井不動産（汐留シティセンターなど）、森ビル（六本木ヒルズなど）、三菱
再開発の陰の賃料下落... の続きを読む
最初から、条件のいいところを求めようとすると、都心では、一億円以上出さなければ手に入らない。条件のいいところを買えるのは、不動産屋か法人企業である。個人では、車の入らないところでも、地形の悪いところでも何でもいい、とにかく安く購入することだ。ただ、再建築不可の土地だけは、素人は手を出さない方がいい。大損をしかねない。有利な土地を購入するには、まず情報を得ることである。新聞、チラシ、不動産屋の店頭、
良い情報を入手して行動することだ... の続きを読む
税法上、次のように定められています。個人間の売買（低額譲渡）で取得した不動産の価額は、その取得時の通常の取引価額により評価する。親子間でも時価で売買しなければならないということをはっきり定めています。取得価額を下回る取引は、不動産の相場が下落したことなどの合理的理由がない以上すべて著しい低額譲渡とみなす。著しい低額譲渡とみなされれば、すべて贈与税がかかることになります。このように、親子間の低額譲渡
親子間売買は三年経過後も時価で... の続きを読む
マンション分譲会社なら、どんな設計事務所を使っているのか、施工を依頼しているゼネコンはどこか、管理会社はどうか、販売代理はどこかなどをチェックしておくのも有効。大手の設計事務所やゼネコンは、とくにこのところマンション分譲会社の経営状況を厳しくチェックするようになっている。設計業務の場合、基本設計着手時、詳細設計着手時、完了時などに何回かに分けて代金を回収する仕組みが多いが、ゼネコンの場合、一部の着
ゼネコン、管理会社、販売代理などのチェックも有効... の続きを読む
潜在的なリスク管理債権は、さらに大きい数字になることも推測される。このような厳しい状況になっている背景には、終身雇用制度がすでに崩壊しつつある中で、住宅ローンの貸付期間が三五年までに設定されていて、時代に合わなくなっていることがある。人生設計で、失業、所得の急減など、さまざまなリスクが高まる時代には、むしろ貸付期間の短縮を考えるべきである。世帯主の年齢階級別の貯蓄・負債の現在高を示したものをみると
ギリギリの資金計画はリスクが高い... の続きを読む
買い換えをしたところ、従来よりも立地条件が悪くなったり、環境が劣っては、買い換えの意義がなくなってしまう。建売住宅は、たいていの場合、完成しているか、あるいは完成に近い状態で売りに出されるのが普通である。したがって、間取りや設備、あるいは外観などを、この目でたしかめて購入することができるのだが、逆に、完成したものではすでに見えなくなっている構造部分のチェックがむずかしい。こうした点は、造作工事の程
目で見える部分と見えない部分... の続きを読む
支援部隊に建築主のニーズを常に研究し、商品を開発している商品開発部隊とそれに連動する広報宣伝部隊、そしていかに資材を安く提供していくかという購買部隊とそれに連動する積算部隊がいる。ここに完全分業制で効率化された、しかも完成されたシステムが存在する。工務店には到底太刀打ちできない大きな脅威だ。しかし、唯一の盲点がそこには存在する。効率化されたシステムとは、つまり万人に共通して通用する仕組みを追求して
プレハブであることが長所であり短所... の続きを読む
できれば基本設計をはじめる前、遅くとも基本設計の期間中に、総工費のコスト設定をする必要があります。なぜなら、この時期に建物の構造を決定しなければならないからです。もちろんオール鉄骨造もですが、ここでは木造とコンクリート造を比較してみましょう。いうまでもなく、コンクリート造のほうが割高になりますが、ひとくちにコンクリート造といっても、さらに段階があります。具体的には、コンクリート打ち放し仕上げがもっ
コスト設定と構造の決定... の続きを読む