物件には、エアコン完備など、暖房器具を完備しているものがありますよね。私が以前に暮らしていた1Kのアパートは、部屋に備え付けで石油ストーブが置いてありました。給油タンク式で、自分で灯油を入れなければならないタイプでしたが、これが中々のしろもの。その部屋は8畳一間。部屋と、トイレ・お風呂のドアやキッチンがある玄関周りとは、引き戸で区切られていたのですが。備え付けの石油ストーブは、とても大型のストーブ
暖房器具が完備の物件... の続きを読む
絶え間ない規制緩和の嵐を極限化したものが、都市再生本部が、民間事業者などからの要望をうけて制定した「都市再生特別措置法」であり、関連法も改定された。私たちは、この特別措置法案と関連法規の改定案の趣旨を各政党に説明して回っていた国上交通省や総務省の官僚たちに質問した経験がある。「青天井になれば、大都市の景観はますます混乱するし、巨大ビル群の周辺住民の建築被害はこれまで以上にひどくなる」それに対する官
建築公害で全国に無数の紛争が起きている... の続きを読む
首都圏は川が多く、坂の多い地形です。そのため、標高（海からの高さ）自体は高くても、周囲からは低地になる、水の危険がある場所も歩いてチェックできればベストですが、そうもいかないというときの味方が水害（洪水）ハザードマップ。これは2000年９月に名古屋地方を襲った東海豪雨を教訓に作られたもので、集中豪雨の際に、どこがどの程度浸水するかをわかりやすく表示してあります。これで、自分が住みたい地域をチェック
ハザードマップで簡単に危険度チェック... の続きを読む
家が実験台になりました。収納関係の本もたくさん読みました。本に書いてあることは、一度家でやってみます。やってみると、「なるほど、なるほど」と思えることがたくさんあります。でも、書いてあることを、そのまま説明してもわかりづらい。人様の家のものを動かすためには、納得していただくだけの理由が必要です。なぜ、ここではなく、あっちに置いたほうがいいのだろう。どうしてここにしまったほうが使いやすいのだろう。あ
「手の届く範囲」って、だれの手を基準にするのか... の続きを読む
「家族みんなで食事できるダイニングキッチンにしてほしい」という依頼がきたことがありました。意外に思われるでしょうが、ダイニングキッチンが狭くて、大きなテーブルや、家族の人数分の椅子が置けないお宅というのは、けっこうたくさんあるのです。５人家族なのに、４人用の椅子とテーブルしかなく、お父さんはいつも帰りが遅いから平日はそれで不便がないけれど、家族全員で食事をする週末には、子供部屋から勉強用の椅子を持
家族みんなで食事できるダイニングキッチンにしてほし... の続きを読む
歴史のある商店街にはなぜかおでんだね屋さんが１〜２軒はあるもので、冬場になると店頭で湯気を上げるおでん鍋が風物詩ともなっているほど。毎月10日のセールで有名な江東区の砂町銀座商店街、京成曳舟近くのキラキラ橋商店街、こだわりの店が並ぶ目黒区の学芸大学商店街など、いずれも古い商店街ではおいしいおでんが食べられます。ただし、江東区、墨田区など下町の商店街は夜７時、７時半までの営業が多いのでご注意ください
歴史のある商店街にはおでんだね屋さんがある... の続きを読む
海外投資をするとき投資家にとってもっとも不安な材料は、物件を自分の目で確かめることが難しいという点だろう。数字的なデータは簡単に入手することができても、直接投資物件を見るためにははるばる遠い外国まで出向かなければならない。物件周辺の環境なども、数字だけではわかりにくいものだ。いくら土地の含み益があっても、立地条件が悪くて利用価値が低いビルの場合は値下がりすることもある。言葉や習蛸の違いがあるから、
海外投資の初心者は間接投資が無難... の続きを読む
水道の水がにごったり、昧がおかしい、赤水が出た、などの問題が起こったときは給水管、給水設備の調査、診断が必要です。また使用後の木がスムーズに排水されない、悪臭が出たなどの場合には排水管関係の診断が必要です。給水管には、塩化ビニルライニング鋼管、硬質塩化ビニール管、水道用鋼管、ステンレス鋼管、亜鉛メッキ鋼管などいろいろな材質のものが使用されています。いずれも10年以上経過すると内壁に錆が発生したり、
給排水管の調査、診断、見えない部分にトラブルあり... の続きを読む
私の住まいは、アイデア塾のメンバーはもちろん、さまざまの人がたくさん集まる機会が多いこともあって、玄関ス。ペースをフル活用するちょっとした工夫をしています。わが家の玄関は、マンションや団地のそれと同じように、部屋の床とはわずかの段差ができています。この段差がなければ、ドア部分から部屋として使えるわけです。そこで、この段差をなくし、玄関スペースと部屋とが同じ高さになるように、何枚かの板きれを用意して
玄関もりっぱな一部屋になる... の続きを読む
洗面所は、一日をスタートさせる場所です。鏡が曇っていたり、ドライヤーのコードがからみついていたり、お気に入りのスタイリング剤が見つがらなかったりしたら、すがすがしく一日を始めるなんて無理。朝から不機嫌な顔をしていなければなりません。洗面所を使いやすく、清潔にしておくことは、とても大事です。寝室は寝るためだけの空間、でしょうか？子どもであれば、そこで勉強したり、本（漫画？）を読んだり、音楽を聴いたり
気持ちよく過ごし、充実した時間を送る... の続きを読む
癒しやストレス緩和を求め、ペットを飼いたい方が大勢いらっしゃいます。ペットと一緒に暮らすには最低限のマナーがあります。特に分譲マンションは、住民の方とは長いお付き合いになる場合が多いので、日頃から迷惑をかけないようにしておかなくては、今後のご近所づきあいが大変なことになります。私の実家にはミニチュアダックスフンドがいます。ある日私のマンションに連れて帰りました。飼えそうなら私が飼おうと思って。とこ
分譲マンションでペットを飼う... の続きを読む
一番ゆるい暖房にしておいて、朝、キッチンに下りて行き、ふんわり暖かいキッチンに座りこんで、目覚ましにハーブティーを1杯飲む。そのひとときが、私のささやかですが、贅沢な時間です。主人もキッチンの暖房くらいは、おおめに見てくれているようです。娘たちも巣立って、夫婦二人きりになってしまったこの家。最近では私が1階でCDを聴き、主人が2階でテレビを見るという過ごし方も増えてきました。若い頃は置物や家具など
二人の暗黙の了解... の続きを読む
融資契約で決めた返済期間が例えば35年になっている場合、35年かけて返さなければならないかというと、必ずしもそうではありません。住宅ローンには繰上げ返済という方法があります。契約で長い返済年数を決めておいても、返済の途中で繰上げ返済を行えば、予定よりも早めに返済を終了することが可能です。また、返済額は、借入額を返済回数で割るという形の計算によって決まります。返済年数が長ければ、その分だけ返済回数が
返済期間は長めに設定し後で繰上げ返済を利用する... の続きを読む
予定価格は、学校・病院などの建築工事は、資材価格、労務費などからある程度わかるが、トンネルなどの土木工事は、地盤・水などの自然要因が多いこともあり、わかりにくい。この予定価格は予算などで硬直的なため、入札→落札に大きな問題を生ずることもある。四十九年のように資材価格が暴騰し、工事費が大幅に上がったような場合は、建設業者の入札価格が予定価格を二〜三割も上回る。このようなときには、何回も入札を繰り返す
インフレ時は、建築工事を中心に不調工事が発生する... の続きを読む
非提携ローンと提携ローン。住宅ローンは融資方式からみて、「非提携ローン」と「提携ローン」に大別されます。「非提携ローン」とはローン希望者が金融機関と直接にローン契約をし、融資を受ける方式です。この方式には一定期間、積立預金の積立を行った後、その積立総額の数倍（通常三倍程度）という融資を受ける「積立型」と、積立預金を条件とせず、ただちに貸付が行われる「即時型」があります。現在では「即時型」が通常です
融資制度の仕組み... の続きを読む
年金基金が不動産投資に積極的な理由は、不動産市場が近年上向きに推移していることに加えて、年金投資のアドバイザー役、不動産投資顧問業者がかなり活発にビジネス展開していることがあげられます。全米不動産投資顧問業者の上位２５社で、およそ６４０億ドル（８兆３０００億円）相当の運用を手掛けているといわれています。年金基金という巨大マネーをバックにした、完全な不動産投資のプロ達の独占状態なのです。ひるがえって
年金基金が不動産投資に積極的な理由... の続きを読む
競争や特命入札によって工事を請負うことになると、発注者と請負者、すなわち建設業者との間で契約が行われる。契約によって、はじめて工事は着手できる。請負契約は、工事内容、請負代金の額、工事着手、完成の時期、工事代金の支払方法などを記載した契約書を交換することによって成立する。この契約は、建設業法で各々の対等な立場で合意し、公正な契約を締結し、信義に従って誠実にこれを履行することを定めている。ここには、
片務的契約制度を改めた双務契約... の続きを読む
五十年代に入ってからの省エネビルなど新需要分野の拡大、コンピュータ利用などによる施工面での合理化競争などから準大手、中堅クラスとの差が固定化する傾向が出てきている。とくに、第一次・第二次石油ショック以降、各社の新規需要分野の拡大の努力、施工面での合理化、財務体質の強化、大手先行のＴ・Ｑ・Ｃの効果などから大手優位の状況になってきている。大手間では、鹿島建設が総合力を発揮して完工高、利益ともトップの座
大手は、省エネビルなど新需要分野を開拓し拡大... の続きを読む
ＮＰＯ法人は誰でもできるが、あくまで福祉や環境問題など、非営利活動に取り組む団体でなければならない。犯罪被害の防止が目的ならまったく問題はない。設立にあたって、まず、会の目的や組織について明記した定款を作成する必要がある。都道府県のＮＰＯ申請窓口にヒナ型が置いてあるので、これを参考に作成する。役所では、書き方がわからない人のために、無料相談にも応じてくれる。事務所の所在地を定めるほか、会の予算書も
ＮＰＯ法人の利点... の続きを読む
毎月の収入と出費。一人暮らしになると、自分でコントロールすることが求められます。ずぼらなわたしは、お小遣い帳とか家計簿とかこまごま記録するのがどうにも苦手なので、基本的には丼勘定。ざっくりかかる金額を想定しておいて、その中で「これくらいは趣味で使っても大丈夫」などと把握しています。でも、やっぱり丼は丼なんです。計量スプーンみたいに正確ではないので、予想ハズレも起きます。基本的に必ずかかる支出部門は
食べすぎ飲みすぎご用心！... の続きを読む
労働省労働基準局『労働統計年報』（一九七〇年）によると、労働災害による新規労災保険受給者は、事業規模三〇〇人以下が八〇％を占め、とくに三〇人以下のものが四〇％となっている。小規模事業所における災害の多さが示されているが、その背後に右のような住宅事情の貧しさによる休養の不十分さがあるのではなかろうか。一間に夫婦、子どもが住んでいる場合には、夫は家でくつろいで精神的にゆったりする場所がないため、夜遅く
労働災害を引き起こしやすい人... の続きを読む
一つの場所で成功した同じディテール、同じ工法を、ほかの場所のプロジェクトで繰り返すのは、できる限り避けたい。建築家によっては、逆に彼のトレードマークとなった定番のディテール、工法を「これでもか」といわぬばかりに、様々な場所で繰り返すタイプがあるが、われわれのやり方はまったく逆である。どんな場所でも、同じ建築ができるなら、それはマクドナルドと同じである。二〇世紀の工業製品は、そのようにして、場所を無
中国には中国の大根... の続きを読む
証券化の発想（物件が買えそうになってはじめて、募集や金融機関交渉をするようなAM会社）では今後、ファンド組成は難しいことになる。ここ数年、多くのAM会社が設立され、ファンドが組成された。しかし、多くが身内の物件持ち寄りファンドであった。それ自体は悪いことではないが、金融環境が激変し、不動産市場も上昇トレントではない現在、投資のキーワードとなるのは何なのか。それは「信用」である。属人的な信頼関係と言
｢信用｣を持っているか否かが見極めのポイント... の続きを読む
長期と短期のミックスプランについて、さらに踏み込んで問題点を検証してみましょう。ここではよくある事例を取り上げます。フラット35（最長35年間の長期固定金利の住宅ローン）で2500万円を金利3.02％で借りて、同時期に金利1.75％の5年固定（返済期間10年）で500万円を借りたケースを紹介します。500万円の借り入れは5年後、妻の退職金で全額を繰上返済する予定です。こういうケースを知ると「なるほ
長期と短期の組み合わせでリスクが軽減り... の続きを読む
建築業協会（BCS）も、96年に策定したBCS行動計画を抜本的に見直し、新BCS行動計画の策定へ向けて新組織を設置し、具体的な検討に入った。コンプライアンス、CSR重視を柱とした新行動計画は、07年12月にも公表し、08年度からの活動に反映させる。一方、都道府県建設業協会が加盟する全建は、06年に発足させた建設業CSR等検討専門員会の活動を強化・拡大させ、CSR・コンプライアンス委員会に改組改称し
内部統制強化、コンプライアンス徹底... の続きを読む
最近、「保証料ゼロ」を大々的にアピールしている住宅ローンがあります。よく「保証料がかからないからおトクですよね？」とアドバイスを求められることがあるのですが、実際のところはどうなのでしょうか？まずは「ローン保証料」について簡単に説明しましょう。これは、保証会社に保証人になってもらうために住宅ローンを借りる人が負担するものです。そのため、いわゆる連帯保証人は不要です。「連帯保証人を立てますから、保証
保証料ゼロのローンがおトク... の続きを読む
大手ゼネコンは技術研究施設への投資を拡大している。高度化する顧客の多様なニーズに対応するため、得意分野に磨きをかけるとともに、技術情報の発信拠点としてショーケースの機能も兼ねさせる。準大手以下のゼネコンは経費削減の流れの中で、技術開発に割く予算の確保が難しく、両者の格差は広がっている。大手各社は技術開発に年間100億円近い資金を投じている。その内容を見ると、生産施設向けの技術開発など顧客のニーズに
大手ゼネコンが技術研究所に積極投資... の続きを読む
最近の住宅ローンの広告記事では、盛んに長期固定を勧めています。では、もしもあなたが、「将来いつになるかわからないけれども10万円儲かる」話と、「来月確実に、10万円儲かる」話かあったらどうでしょうか？きっと後者を選びますよね。この話を住宅ローンの観点から考えれば、銀行にとって、前者は短期固定や変動金利、後者が長期固定なわけです。低金利時代の今、変動金利や短期固定よりも、金利の高い長期固定を選んでも
長期固定ローンがおトク……... の続きを読む
不動産の鑑定評価は、自分が住んでいる家や土地の適正な価値を知る手段です。この鑑定評価は国土交通省か、都道府県が登録している、国家資格を持つ鑑定業者だけができるそうです。評価の基準となるのは、対象物件の周辺環境までを加味した利便性や需要、収益性などの条件です。鑑定評価の手法としては、対象の再調達原価から評価額を決める、過去の取引事例から価格を決める、対象から産出が予想される収益から価格を決める、とい
不動産の鑑定評価とは... の続きを読む
家を建てて既に十数年も経ちましたが、様々な理由から少しずつ増改築をしてきました。子供が増えて一部屋増築し、屋根からの落雪に困り無落雪の屋根に直したりしています。北海道に住んでいる以上雪の問題は切っても切れませんが、予想以上の落雪で居間の窓が半分雪で埋もれてしまいました。家を建てる時は思いもつかなかった不便さが住んでみて初めて気付くことが多いです。私の実家は平屋を2階建てにしたり、物が増えて置き場所
無駄のない増改築を心がける... の続きを読む
住まい探しで気になることの一つは、アパートなのか、マンションなのかということではないだろうか。ところが実際は、この二つには明確な違いはないのだ。法律で決まっているわけではないというのはちょっと衝撃だが、まあ大家の好みとか、慣例的なチョイスや雰囲気で決まってしまうのかもしれない。一つだけ基準になりそうなのは、その建物に鉄筋コンクリートが使われているかどうかだろうか。二階建て程度の建物だと、アパートと
住まい探しアパート？マンション？... の続きを読む
もしわたしが大きな建物を所有したら、まずは居住空間を確保する。住居空間はあまり大きいと掃除が大変だから、最低限の寝食する場所でいい。そして倉庫を持つ。車庫と兼用でもいい。絶対すぐには使えないものがあるから。倉庫を持つことで、ゴミを軽減できる確率はとても大きいと思う。ただし所有する手間も伴う。気がつけば、しまい込んで3年前から触ってないものが出てくる可能性がある。さて建物だが、次に工場を持ってもいい
もしわたしが建物を所有したら... の続きを読む
私は、高校生のときの修学旅行で京都に行きました。その際に、清水寺の見学にも行ったのです。お寺は数多く回りましたが、その中でも一番印象に残っているのが、この清水寺でした。もちろん有名ですし、授業でも習っていましたから知ってはいましたが、実際にこの目でみる清水寺はすごく迫力がありました。「清水の舞台」と呼ばれる清水寺の本堂は本当に高さがあって、眺めも素晴らしく、写真でしか知らなかった有名な場所を訪れら
京都の清水寺という建物... の続きを読む
最近の大手ハウスメーカーが提供しているプレハブ住宅にはメリットがいっぱいある。最大のメリットは工期の短縮だ。ほとんどのハウスメーカーでは工期を2-3ヶ月くらいにしている。工期の短縮は単に早く住めるというだけの問題ではない。工期の短縮は省エネにつながるし、騒音や近隣とのトラブルも最小限にできる。都心では材料の搬入に道路占有許可がいる所もあり、そうした面でも工期の短縮は大きなコスト削減になる。別のメリ
プレハブ住宅はメリットがいっぱい... の続きを読む
私の知人が一戸建てを建てるにあたって、大手ハウスメーカーのパンフレットやモデルルームを見あさったけれどピンと来るものがなく、結局建築家の方に依頼して家を建てることになったそうです。その知人夫婦はかなりこだわりの強い方達なので、「絶対に妥協したくない！」ということで、建築士の方を選ぶところからかなり力を入れていました。新居の隅々までこだわって建てたいということで、建築士の方との相性や考え方も重要だと
建築家に新居を依頼する... の続きを読む
一戸建の住宅の場合は、水道本管から止水栓、水道メーターを通って各蛇口に。中高層住宅の場合は、いったん受水タンクに溜め、ポンプで屋上などの高置タンクに上げて、各階に給水される仕組みになっています。ここ数年、中高層住宅の水質が問題になっていますが、この仕組みを考えると、貯水タンクの管理や定期的な水質検査が大切なことがよく分かります。また、蛇口の水もれ修理をするときなど、知っておきたいのが止水栓の場所で
一戸建の住宅の場合... の続きを読む
兵庫県警が変死者として検視したデータを参考に、神戸新聞社は震災復興住宅での一人暮らしの入居者の死亡状況をまとめている。それによると、仮設住宅が解消した二〇〇〇年一月以降の六年間で復興住宅での独居死は三九六人にのぼっている。入居者の高齢化に伴い、昨年は一年間で六九人が亡くなった。そのうち、七人は自殺である。地震発生後一〇年以上を経過して、こうして今もなお震災の痛みは続いているのである。ひるがえって言
住まいはこころの大きな支え... の続きを読む
建設省が取り入れつつある「一般競争入札」は指名競争入札に替わり、談合を排除するという目的がうたわれているものの、談合は継続しているし、この入札は大型工事に限るというのが建設省の基本方針になっている。地方自治体でもこの名称で新しい入札方法が行われているが、国の場合と同様に、大手ゼネコンの草刈り場となっている。しかも、ダンピングによる低価格受注だから、下請けにとってはきびしい公共事業になりつつある。指
「一般競争入札」は下請けの犠牲で成り立つ... の続きを読む
2000年2月、美浜原発（福井県美浜町）の建設工事で、生コンクリートを型枠に流し込む際、余分な水を大量に加える手抜き工事が日常化していたことが明るみにでた。加水（水を必要以上に加えること）は、コンクリートの早期劣化を引き起こすのだが、作業効率を上げるために続けられていた。朝日新聞の報道によれば、強度をはかる破壊試験では、生コン会社の技術者らが、加水されていない生コンを対象に選ぶなどの不正を繰り返し
基礎のコンクリートに注文をつける... の続きを読む
毎月の管理費を例に取ろう。毎月の管理費は、区分所有者の銀行口座から引き落とされるのが普通だ。引き落とすのは管理会社だ。管理会社はそうやって徴収した管理費をまとめて、管理組合の口座や管理組合理事長名義の口座に入れる。ただし、区分所有者全員がきちんと管理費を支払うわけではない。滞納する人もいるし、残高不足によりたまたま引き落としができなかった人もいる。それら未徴収の区分所有者に通知を出し、帳簿に記入。
「自主管理」という選択肢もある... の続きを読む
豊島ハイツは激震に見舞われても一階部分の圧壊、二階部分の崩壊はおそらく回避できるであろう。しかしながら、管理組合にとって心残りであったのは、スーパーマーケット内の独立柱の補強ができなかったことである。柱は構造躯体であるから、スーパーマーケット内にあっても共用部分である。しかし、その表面仕上げはスーパーマーケットの専有部分であるし、工事をするためには一定の期間、売り場面積を大幅に縮小しなければならな
複合用途型マンション特有の問題点... の続きを読む
引き続き、超高層マンションの問題についてご説明しましょう。今度は、遮音性の低さについてです。超高層マンションでは、住戸間の戸境壁に鉄筋コンクリートではなく、乾式工法の戸境壁を採用している。これは遮音性の上でも大きな問題を生む可能性があるのです。乾式工法の壁の遮音性能は机上計算ではＤ値（遮音性能値、数値が大きい程良い）が50出ていても、実際の建物では大抵はＩランク低いD45になってしまうケースが一般
遮音性に深刻な問題... の続きを読む